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北京赛车 pk10官方网站全天计划?新论2017第24期---租赁住房待发力,资产证券化千岩竞秀(房地产长效机制之三)

2017-11-06 浏览量:

     在房地产长效机制下,房地产市场的结构性调整不容忽视。从新房二手房比例来看,存量地产占比增加将是房地产市场下半场的重要特征。随着人口持续流入一二线城市,大城市的可利用土地不可避免的会逐渐减少。随着存量地产逐渐累积,新增地产的占比将逐渐下降。在进入存量为主的下半场后,开发商的玩法将从拿地-建设-卖房调整到拿地-建设-自持,甚至自持运营将成为不少地产商的主要运营模式。金融支持也将从原来的建设阶段为主,延长到运营阶段为主。
       由于资产运营具有期限长,现金流稳定等特点,因此适宜资产证券化的方式融资。

 租赁住房资产证券化的主要类型

       参考国际经验,租赁住房的资产证券化使用最广泛,在国内也比较有空间的两种模式是REITs 和CMBS。
REITs就是房地产信托投资基金,是房地产证券化的重要手段。具体而言,REITs是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值,收益的大部分将用于发放分红。
     CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)是指商业地产公司的债权人,以原有的商业抵押贷款为资产,依靠抵押物未来产生的净现金流提供偿付本息支持,而发行的资产支持证券北京赛车 pk10官方网站。
从下表来看,二者的主要区别是,REITs是权益类的,而CMBS是债权类的。

 

  REITs(房地产投资信托基金) CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)
资金途径 筹集的资金被用来购买房地产,并通过运营这些房地产获得回报 原始权益人通过抵押地产所有权获得贷款
投资属性 商业物业权益类证券化的明珠:巨额房地产项目汇成一个资金池 商业物业债项证券化的王牌:抵押贷款债权汇成一个资金池
所有权 原开发商不保留地产所有权 原开发商还贷款后保留所有权
估值 估值相对简单 估值复杂
交易市场 交易所 交易所,全国银行间债券市场
投资人群 小投资者能通过交易所投资 一般不是散户投资标的

典型案例


    在房地产长效机制背景下,国内长租公寓被视为房地产的下一片蓝海。2017年以来有4个创新性较强的长租公寓ABS项目出现,由于交易结构各异,因此分别叙述之。

案例1:魔方——国内首单长租公寓ABS

     2017年1月10日,魔方公寓ABS成功发行。它基于在北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流,采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构设计,发行规模3.5亿元人民币,通过分级机制、现金流评估及超额覆盖、触发制补充质押、保证担保等内外部增信设计实现了全部优先级证券的AAA评级。

案例2:自如房租分期ABS

   2017年8月15日,链家旗下长租公寓品牌自如发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”,该项ABS发行规模为5亿元,其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%,将于近期在上海证券交易所正式挂牌。
不同于以往ABS北京赛车 pk10官方网站单纯依靠固定资产抵押或未来租金收益作为底层资产,自如1号底层资产主要有两个方面:一为预付房租,二为自如长租公寓衍生服务收入。

案例3:新派——国内首单长租公寓REITs北京赛车 pk10官方网站。

    2017年10月11日,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已于正式获批发行,拟发行金额为2.7亿。据了解,新派公寓项目是国内首单长租公寓资产类REITs北京赛车 pk10官方网站,也是国内首单权益型公寓类REITs。值得关注的是,此项目没有借助任何第三方信用支持,仅靠新派公寓自身的运营管理和资产质量使优先档资产支持证券级获得AAA的评级。

案例4:保利——国内首单央企租赁住房REITs

    2017年10月23日,国内首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs经上交所审议通过。据上交所总经理黄红元介绍,该项目总规模50亿元,优先级评级AAA,北京赛车 pk10官方网站期限18年,分期发行,底层物业资产是上交所上市公司保利地产自持的优质租赁住房。
另外,在目前国内尚未放开公募REITs市场的背景下,保利租赁住房REITs的“储架发行”机制,是对国家公募REITs推行的一次突破。所谓储架发行制度,就是一次核准、多次发行的再融资制度。
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       数据来源:CRIC整理

信托业如何参与

      面对蓬勃发展的资产证券化业务,信托公司可利用交易结构灵活、风险隔离、可提供SPV架构等优势,通过以下几种模式参与。
       模式1:设立SPV。这是信托在初期介入的常用方式。在ABS中,经常采用双SPV结构,即信托SPV加一层券商资管计划。其中信托SPV作为单一资金信托计划经常起到归集资产、风险隔离的作用。如果仅作为SPV,那么信托发挥事务管理类作用,收取较低的通道费用。这种模式下,信托参与少,收益低,但是参与难度低。
     模式2:pre—ABS。在形成ABS资产以前,由信托为融资方提供贷款,从而形成基础资产。ABS的发行成功作为还款来源。这种模式与信托常用业务模式比较接近,与ABS的其他参与各方接触较少,因此信托能够很快切入,可以作为近期的参与方式。
    模式3:主导参与北京赛车 pk10官方网站设计。信托在ABS中参与北京赛车 pk10官方网站设计,和各方资源整合。这种模式要求专业度高,难度大,因此,信托公司难以短期内形成这种业务模式。但随着业务经验丰富,后期有望主导ABS北京赛车 pk10官方网站,尤其是信托型ABN北京赛车 pk10官方网站。

结语

    地产存量时代正在来临,房地产长效机制下,租赁住房将成市场重要部分。信托公司参与资产证券化,既是适应房地产市场变化的需要,也是探索创新业务,降低资金成本的需要。信托公司以服务实体经济为目标,利用自身优势,灵活应变,积极探索,必将在未来的房地产租赁市场占有一席之地,更加乐观地说,借鉴国际经验,以后另类资产配置将成为信托公司的主营业务之一。
 

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