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北京赛车 pk10官方网站全天计划? 新论2017第27期---完善“双支柱”调控框架,助力房地产长效机制

2017-11-28 浏览量:

 (房地产长效机制之四)
 
       房地产长效机制不仅从租赁住房等供给端发力,在金融端,步伐也在加快。11月4日央行行长周小川发文《守住不发生系统性金融风险的底线》表示,“高杠杆是宏观金融脆弱性的总根源”,这与去年年初“个人住房加杠杆逻辑是对的”的表述形成明显反差。接下来,11月17日央行发布《2017年第三季度中国货币政策执行报告》,详解了货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架。这些都意味着两大转变,在政策手段上,从传统的货币政策转变到货币政策和宏观审慎双支柱,在房地产政策重心上,从去库存转变到去杠杆。种种迹象表明强监管、去杠杆已经取代稳增长成为今后房地产市场的主基调并影响未来一段时间房地产以及信托业务的发展。
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什么是传统货币政策
       传统央行政策主要关注经济周期和货币政策。传统宏观经济学认为市场竞争条件下价格能自动实现资源有效配置,物价稳定即代表宏观经济稳定。因此传统货币政策的主要目标就是熨平经济周期,维护物价稳定。具体做法是逆周期操作,在经济过热、物价上涨时,减少货币投放,紧缩银根,从而提高利率,控制物价上涨。相反经济过冷时则货币放水,来刺激经济。
然而,2008年的全球金融危机暴露了传统货币政策的漏洞,经济稳定并不意味着金融稳定。从金融领域看,一旦经济周期和金融周期叠加,可能会放大冲击,单纯的货币政策难以达到预期效果。从房地产领域看,近年来物价保持稳定,但是房价出现较快涨速,并且城市之间价格差异很大。因此,无论是国际上,还是国内,都逐渐认识到央行仅借助货币政策工具难以有效平衡好经济周期和金融周期调控。
什么是宏观审慎政策
       为了弥补传统货币政策的不足,针对日益重要的金融稳定和资产价格问题,引入宏观审慎政策的条件基本成熟。一是不同城市间资产价格差别很大。例如一线城市房价上涨明显,但是四五线城市高库存严重。央行在投放的总量货币会追逐资产,进而累积到一线城市房产。因此,货币政策作为总量调节工具,难以完全兼顾不同的市场和主体。二是房地产等资产市场天然容易加杠杆,具有“买涨不买跌”的特征,容易出现顺周期波动,使利率等价格调节机制难以有效发挥作用。因此需要宏观审慎政策对杠杆水平进行逆周期的调节。
      实际上,我国的宏观审慎政策正在不断完善。2011 年我国正式引入差别准备金动态调整机制;2016 年起 “升级”为包括七大方面的宏观审慎评估体系(MPA);2017年3月将表外理财纳入MPA 广义信贷指标范围,以引导金融机构加强表外业务的风险管理;2018 年将把同业存单纳入MPA 同业负债占比指标考核。另外,跨境资本流动也已纳入了宏观审慎管理范畴。

MPA指标体系
1.资本和杠杆情况 资本充足率、杠杆率
2.资产负债情况 广义信贷、委托贷款、同业负债
3.流动性 流动性覆盖率、净稳定资金比例、遵守准备金制度
4.定价行为 利率定价
5.资产质量 不良贷款率、拨备覆盖率
6.跨境融资风险 跨境融资风险加权余额
7.信贷政策执行 信贷执行情况、央行资金运用情况
 
       房地产市场的宏观审慎管理方面,形成了以因城施策差别化住房信贷政策。差别化住房信贷政策避免了07年政策的“一刀切”,更好地限制了投资与投机性需求。近年来不同城市根据自身房地产市场情况的不同,制定了各自的房地产信贷政策,便是上述政策的体现。
       货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架
      货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架的建立将有效应对经济周期和金融周期的叠加。货币政策与宏观审慎政策都是宏观管理的手段,都可以进行逆周期调节。货币政策针对的是总量和经济问题,侧重维护物价稳定、经济稳定;宏观审慎政策直接作用于金融系统,侧重于维护金融稳定和防范系统性金融风险,可以实现不同城市灵活的信贷政策,进而调控资产价格。二者相互补充,相互配合,能够更好地将币值稳定和金融稳定结合起来。
       对房地产和信托业的影响
 
       随着货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架的不断完善,以及从去库存到去杠杆的政策转向,意味着房地产领域在明年将持续收紧。在严格控制房地产企业信贷的基础上,央行对家庭加杠杆的现象也在严格管束中。无论是采用提高首付比率、提高房贷利率等直接手段,还是严厉打击消费贷流入房地产等间接手段。
以“房子是用来住的,不是用来炒的”为总体精神,供给端扩大租赁住房及配套措施,金融端完善“双支柱”调控框架,房地产长效机制的路径正在清晰。
以服务实体经济为根本目标,坚持严控风险为底线思维,信托业面对“双支柱”框架的逐步完善,将深刻把握政策要求,积极进行业务转型。在房地产业务上,严控纯债权融资类业务,积极发展符合导向的ABS业务、积极支持租赁住房的发展,为房地产长效机制的逐步实施提供一己之力。
 
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